FASTIGHETER I USA

Drömmer ni om att köpa hus i Florida eller sälja fastigheter i Florida ni redan äger? Som erfaren fastighetsmäklare i Florida representerar jag både köpare och säljare och samarbetar med erfarna mäklare i hela Florida.

FASTIGHETER I FLORIDA

Apartment – Hyresrätt
Condo eller Coop – Bostadsrätt
Estate – Stor lyxvilla
Mansion – Stor “estate” eller herrgård
Multi-family – Flerfamiljshus med 2-4+ hyresrätter
Single Family – Enfamiljsvilla
Townhouse eller Townhome – Radhus med 2-3 våningar
Villa – Radhus med en våning

VAD ÄR ERA MÅL?

OM ni är säljare – vill ni säkert få högsta möjliga belopp och fixa så få saker som möjligt…
OM ni är köpare – vill ni säkert hitta ett drömhus eller condo lägenhet o göra en bra långsiktig investering…
OM ni är investerare – fråga er själva om ni vill betala säljarens pris baserat på deras skulder och planer ELLER betala ett pris baserat på era planer, mål, rättvist marknadsvärde och hyresintäkter

VEM BETALAR KOMMISSIONEN?

Säljaren betalar kommissionen för både säljarens och köparens mäklare. Köparens agent får BARA betalt om den säljer en fastighet. Den är förhandlad INNAN fastigheten läggs ut till salu i Multiple Listing Service (MLS).

VARFÖR ANVÄNDA EN EGEN MÄKLARE ISTÄLLET FÖR SÄLJARENS MÄKLARE?
Läs det en gång till….. Det är i varje parts intresse att ha egen representation. Säljarens mäklare får DUBBEL lön om de hittar en köpare. Om en köpare ringer säljarens mäklare direkt sparar INTE köparen pengar, säljaren kanske sparar pengar men med 90% sannolikhet tjänar säljarens mäklare DUBBEL lön. Ibland används försäljningsknep och ord som “once in a lifetime opportunity” – för vem???

SÖKA HUS I USA SJÄLVSTÄNDIGT ELLER MED MÄKLARE?
Som skandinaver är vi ofta välutbildade, självständiga och kan kommunicera bättre på engelska än de flesta andra. Det är jättebra fram till slutskedet av sökningen eller om det dyker upp problem. Jag skulle själv vilja veta om eventuella varningstecken och kostnader för åtgärder INNAN ett husköp än efteråt – speciellt om hjälpen från en erfaren fastighetsmäklare i Florida betalas av säljaren.

MÄKLARE I FLORIDA

Jag har bott i USA i 25 år varav 15 år i Fort Lauderdale och Jupiter, Florida. Jag har hyrt, köpt, sålt och skött hus i USA sedan 1992, varit mäklare i Florida sedan 2005, jobbat i näst största privata lyxhuset i Palm Beach, medlem i Swedish American Chamber of Commerce och kan representera er i hela Florida. Jag har en amerikansk civilingenjörsutbildning i teknisk kommunikation och beroende på prisläget kan spara er $100.000-tals dollar i inköpspris eller försäljningspris.

KÖPA HUS I FLORIDA SOM INDIVID ELLER VIA FÖRETAG?

Som svensk kan man köpa fastighet som individ bosatt i Sverige, svenskt företag eller genom att starta bolag i USA. Många startar amerikanskt bolag för att kunna dra av utgifter samt att det bara är bolagets “assets” som står på spel om något skulle gå fel. Det finns flera olika sorters bolag med för- och nackdelar. Jag vet inte vad som är bäst för er men med stor sannolikhet är det ett “Limited Liability Company – LLC” eller en “S Corporation” men en advokat (attorney) eller skatterådgivare (accountant) kan föreslå vilken företagstyp som passar bäst.

STARTA BOLAG I FLORIDA
Det finns många sätt att öppna företag i Florida. Jag har använt advokater och bolag som jag kan rekommendera.

AMERIKANSK INKOMSTSKATT
Jag känner till företag i Florida som endast sköter skatter åt internationella kunder och kan svara på frågor angående International Tax Preparation och FIRPTA.

VAD ÄR FIRPTA?
“Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)”
(Income tax withholding for foreign nationals.)
http://www.irs.gov/businesses/small/international/article/0,,id=105000,00.html http://www.irs.gov/publications/p515/index.html
10% av försäljningspriset hålls här för individer som bor utomlands tills IRS (skatteverket) har fått bevis på att inkomstskatt betalas (i USA eller i utlandet) på en eventuell vinst av husförsäljning. Det tar ca 90 dagar att få tillbaka de 10%.

SOCIAL SECURITY NUMMER
Som “non-resident” kan utlänningar inte få ett “social security number” men det finns alternativ.

Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Om man köper fastighet här som individ så borde man söka ett taxpayer identification number “TIN number”.
http://www.irs.gov/businesses/small/international/article/0,,id=96696,00.html
Employer ID Number (EIN)
För en firma blir motsvarigheten firmans employer ID number (aka federal tax ID number) – oftast kallat “EIN number”.

FASTIGHETSSKATT
I allmänhet räknar många 2% av fastighetspriset för den årliga fastighetsskatten. Man borde inte ta stora beslut utan att ta reda på utgifterna för enskilda fastigheter. Jag kan kolla upp nästa års fastighetsskatt åt er. Varje år skickas den ut i november och kan betalas i en summa eller på avbetalning per månad eller kvartal. Säljaren betalar sin del av året som de bott där den dagen man byter ägandeskap sedan betalar köparen den i efterhand.

FÖRSÄKRING
För en lägenhet (condominium) eller radhus (townhouse) så ingår försäkring (homeowners insurance) för byggnaden, inklusive “hurricane insurance” och “flood insurance” ibland i HOA avgiften. Försäkring för innehåll är separat men relativt billig. Hyresgäster betalar den själva. Jag kan rekommendera försäkringsbolag. För en-familjs villor och flerfamiljshus betalar köparen “home owners insurance” om det inte finns en HOA eller om den inte är inkluderad i HOA avgiften. Man måste inte ha “hurricane insurance” men det är rekommenderat.  “Flood insurance” är sällan obligatoriskt men den är reducerad genom bidrag från staten och kostar betydligt mindre än “hurricane insurance.” gentligen är hurricane försäkringen en vind försäkring så därför man har en separat för “flood”. Försäkrings priserna varierar ofta vartannat år här beroende på hur många bolag som erbjuder försäkring i Florida. Det varierar även mellan olika zoner beroende på avstånd till vatten och höjd över havet. Jag kan rekommendera olika försäkringsbolag.

HOMEOWNERS ASSOCIATION(HOA/COA)
Lägenhet- och radhusområden har nästan alltid en Home Owners Association (HOA) eller Condo Owners Association (COA). Vissa villa områden har det med. Om det finns är det nästan alltid obligatoriskt att vara medlem. Avgiften betalas per månad eller kvartal. De intervjuar ofta köpare och hyresgäster. De sätter även restriktioner på hur ofta och hur länge en fastighet kan hyras ut t.ex. minst 90 dagar eller max 2 ggr/år. Vad som är inkluderat i avgiften varierar men täcker ofta försäkring, sopor, avlopp, kabel tv, säkerhetsvakter, gemensamma grönområden, pool, osv.

DEPOSIT
Det är vanligt att lägga minst 10% i första handpenning (deposit) samtidigt som man ger bud på en fastighet. Ju mer deposit ju starkare ser man ut som köpare. Efter inspektion perioden lägger man ofta ned en andra handpenning på ytterligare 10%.

INSPEKTION
Som köpare har man 7-14 dagar att få fastigheten inspekterad. Priset beror mest på storleken. En vanlig inspection är crka $250-350. Sedan tillkommer circa $75 for termite inspektion. De utgifterna får man inte tillbaks om man backar ut. En eventuell mögel inspektion kostar extra.

VAD HÄNDER OM JAG ÄNDRAR MIG?
Om en köpare inte längre vill köpa fastigheten efter inspektionen så kan man backa ur och få tillbaka sin deposit om det är inom inspektions-perioden. Om det är efter inspektions-perioden får man inte tillbaka sin deposit om man backar ut.

HUR LÅNG TID TAR DET ATT KÖPA HUS I FLORIDA?
Det brukar ta 30-60 dagar att köpa en fastighet men det kan ske så fort som 14 dagar.  Anledningen att man inte kan köpa hus på en dag även om det är kontantköp beror på att man måste göra flera sökningar för att se om ägaren verkligen äger huset, har rätt att sälja det, inte har massa dolda skulder, osv. Köparen tar ut en titel försäkring för att skydda sig mot sådana problem.

PROOF OF FUNDS / LÅN
Det är inte många kostnader för köpare som betalar kontant eller tar internationellt lån. Jag rekommenderar att skaffa bevis på kontanter “proof of funds” eller bevis på “pre-approval” för ett lån (på engelska) innan man besöker fastigheterna här lokalt.

VAD ÄR DET FÖR AVGIFTER FÖR “CLOSING”?
Reglerna varierar i olika kommuner men i Palm Beach kommun betalas avgifterna så här.

Säljaren:
-“Doc stamps” (stampelskatt) (0.007 * priset)
-“Title search”
-“Tax & lien search”
-“Title insurance”
-“County recording fees”
– Skatt (för sin del av året)
-“Courier fees”
-“Closing fees”
-Mäklar kommission för både köparens och säljarens mäklare

Köparen:
-“County recording fees for deed (and condo approval)”
-“Survey”
-“Continuation fee for title search”
-“Title insurance”
-“Courier fees”
-“Closing fees”
-“Prorated maintenance and HOA fees”
– Försäkring
– Skatt (för sin del av året)

**Jag kan ta reda på kostnader för speciella fastigheter. I Miami Dade County, Broward County och Martin County, de kommunerna söder och norr om Palm Beach County, står köparen för flera av dessa utgifter.